प्रॉपर्टी बाजार में फिलहाल अंडर-कंस्ट्रक्शन और रेडी-टू-मूव, दोनों सेगमेंट एक्टिव हैं, लेकिन आम होम बायर्स की पहली पसंद रेडी-टू-मूव फ्लैट ही दिख रही है। वजह साफ है – कब्जे में देरी का जोखिम नहीं, तुरंत शिफ्ट होने की सुविधा और चाहें तो उसी दिन से किराये की इनकम की संभावना। रेरा लागू होने के बाद भी कई खरीदार बिल्डर की देरी, प्रोजेक्ट अटकने और वादों से अलग डिलीवरी का अनुभव कर चुके हैं, ऐसे में तैयार घर उन्हें ज्यादा सुरक्षित ऑप्शन लगता है।
लेकिन एक्सपर्ट्स चेतावनी देते हैं कि सिर्फ ‘तुरंत कब्जा’ देखकर फैसला लेना खतरनाक हो सकता है। कानूनी, टेक्निकल और सोशल लेवल पर की गई ढंग की जांच ही असली सेफ्टी कवच है।
पहला कदम: टाइटल सर्च और डॉक्यूमेंट वेरिफिकेशन
किसी भी प्रॉपर्टी की असली पहचान उसके कागज़ों से होती है, दीवारों से नहीं। रियल एस्टेट लीगल एक्सपर्ट्स के मुताबिक टाइटल सर्च, प्रॉपर्टी खरीदने से पहले सबसे अहम स्टेप है।
- सबसे पहले यह पता लगाना ज़रूरी है कि जिस व्यक्ति या बिल्डर से आप खरीद रहे हैं, वह वास्तव में इस प्रॉपर्टी का वैध मालिक है या नहीं। इसके लिए रजिस्टर्ड सेल डीड, पुराना टाइटल रिकॉर्ड और रेवेन्यू रिकॉर्ड देखना जरूरी होता है।
- प्रॉपर्टी टैक्स रसीदें, पानी और बिजली के बिल यह साबित करने में मदद करते हैं कि जिस नाम पर प्रॉपर्टी है, वही इसे लंबे समय से यूज़ कर रहा है और उस पर कोई बकाया नहीं है।
- अगर फ्लैट किसी बैंक के पास गिरवी है या उस पर होम लोन चल रहा है, तो खरीदार को बैंक से क्लियर NOC और लोन क्लोज़र/ड्यूज़ की स्थिति साफ-साफ लिखित में लेनी चाहिए, वरना बाद में पुरानी देनदारियां नए मालिक पर आ सकती हैं।
कानूनी चेकलिस्ट में एक और अहम नाम है ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) और कंप्लीशन सर्टिफिकेट (CC), जिन्हें कई बार खरीदार नज़रअंदाज कर देते हैं। लोकर बॉडी द्वारा जारी OC यह सर्टिफाई करता है कि बिल्डिंग अप्रूव्ड प्लान के मुताबिक बनी है और रहने लायक है। एक्सपर्ट्स साफ कहते हैं- अगर प्रोजेक्ट में OC/CC नहीं है, तो ऐसे फ्लैट में शिफ्ट होने से बचना चाहिए या कम से कम जोखिम पूरी तरह समझकर ही फैसला लेना चाहिए।
बिल्डिंग की उम्र और ‘फिजिकल हेल्थ’ की जांच
रेडी-टू-मूव फ्लैट की सबसे बड़ी खासियत यह है कि आप जो देख रहे हैं, वही पा रहे हैं – लेकिन शर्त यह है कि आप देखना जानें। स्ट्रक्चरल इंजीनियर्स की मानें तो अच्छी क्वालिटी के कंस्ट्रक्शन की अनुमानित उम्र 70-80 साल तक मानी जाती है, बशर्ते निर्माण मजबूत हो और मेंटेनेंस ठीक से हो।
- दीवारों में सीलन, बालकनी या बीम पर दरारें, छत से पानी टपकने के निशान और जंग लगे स्टील रॉड जैसे संकेत स्ट्रक्चर या वाटरप्रूफिंग में कमी की तरफ इशारा कर सकते हैं।
- बाथरूम और किचन में प्लंबिंग फिटिंग्स, टाइल्स की जॉइन्ट्स, फ्लश और ड्रेनेज की फ्लो को खुद टेस्ट करना चाहिए। कई बार यही छोटी-छोटी दिक्कतें बाद में बड़े रिपेयर बिल में बदल जाती हैं।
अगर इमारत 15-20 साल से ज्यादा पुरानी है, तो एक्सपर्ट किसी स्वतंत्र इंजीनियर या होम इंस्पेक्शन सर्विस से टेक्निकल ऑडिट कराने की सलाह देते हैं, जिससे खरीदार अनुमान लगा सके कि अगले 5-10 साल में बड़े रिपेयर या स्ट्रक्चरल वर्क पर कितना खर्च आ सकता है।
सिर्फ घर नहीं, आस-पड़ोस और लोकेशन भी जांचें
रियल एस्टेट कंसल्टेंट्स का मानना है कि घर सिर्फ चार दीवारों का नाम नहीं, बल्कि उस सोसाइटी और लोकेशन का भी नाम है जहां आप रोज़ जीते हैं। इसीलिए रेडी-टू-मूव फ्लैट लेते समय आसपास के माहौल का मैच होना उतना ही जरूरी है जितना फ्लैट का साइज।
- सबसे पहले देखें कि सोसाइटी में किस आय वर्ग और लाइफस्टाइल वाले लोग ज्यादा हैं – फैमिली डॉमिनेटेड प्रोजेक्ट में स्टूडियो और 1 BHK का कल्चर अलग होता है, जबकि हाई-एंड 3-4 BHK सोसाइटी की अपेक्षाएं अलग।
- सुरक्षा और सोशल कम्फर्ट के लिए ऐसा सोशल सर्कल होना जरूरी है जिसके साथ आप खुद को रिलेट कर सकें; कई खरीदार यह गलती करते हैं कि घर तो प्रीमियम ले लेते हैं, लेकिन आस-पड़ोस से एडजस्ट नहीं कर पाते।
RWA कितनी सक्रिय है, इससे बदलती है पूरी तस्वीर
रेडी-टू-मूव फ्लैट का एक बड़ा प्लस पॉइंट यह भी है कि वहां की रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) या मैनेजमेंट कमेटी पहले से सक्रिय होती है – और यही आपके रहने के अनुभव को मेक या ब्रेक कर सकती है।
प्रॉपर्टी पोर्टल्स के मुताबिक किसी भी सोसाइटी में शिफ्ट होने से पहले RWA की परफॉर्मेंस पर खास ध्यान देना चाहिए।
- क्या कॉमन एरिया – जैसे पार्क, सीढ़ियां, लिफ्ट, क्लब हाउस, पार्किंग – का रखरखाव ठीक से हो रहा है?
- क्या पानी की सप्लाई रेगुलर है या अक्सर टैंकर पर निर्भर रहना पड़ता है?
- मेंटेनेंस चार्ज वाजिब है या बाकी सोसाइटीज़ की तुलना में बहुत ज्यादा?
- सिक्योरिटी, सीसीटीवी, गेट मैनेजमेंट और विज़िटर एंट्री सिस्टम कितने मजबूत हैं?
आखिर में क्या करें होम बायर्स?
कुल मिलाकर, रेडी-टू-मूव फ्लैट खरीदना तब ही सही फैसला साबित होता है जब खरीदार इसे सिर्फ ‘तुरंत शिफ्ट होने’ की जल्दबाजी में नहीं, बल्कि ठोस जांच-पड़ताल के बाद चुनता है। लीगल डॉक्यूमेंट्स, बिल्डिंग की फिजिकल हेल्थ, लोकेशन की प्रैक्टिकलिटी और RWA की एक्टिविटी – ये चारों स्तंभ मिलकर किसी प्रॉपर्टी की असली वैल्यू तय करते हैं।
