प्रॉपर्टी डील में अक्सर खरीदारों द्वारा TDS (टैक्स डिडक्टेड एट सोर्स) गलत वित्तीय वर्ष या PAN के तहत जमा करने से विक्रेता को कर क्रेडिट न मिलने की समस्या आम हो गई है। इससे ITR फाइलिंग के दौरान परेशानी बढ़ती है और ब्याज-जुर्माने का डर सताने लगता है। सेंट्रल बोर्ड ऑफ डायरेक्ट टैक्सेस (CBDT) ने इसी समस्या के समाधान के लिए फॉर्म 71 की सुविधा शुरू की है, जो TDS क्रेडिट को सही असेसमेंट ईयर में ट्रांसफर करने का आसान तरीका प्रदान करता है।
TDS नियम और आम गलतियां
प्रॉपर्टी बिक्री पर सेक्शन 194IA के तहत 50 लाख रुपये से अधिक मूल्य की डील में खरीदार को 1% TDS काटकर 30 दिनों में फॉर्म 26QB से जमा करना होता है। लेकिन कई बार खरीदार गलती से इसे अगले साल जमा कर देता है, जैसे AY 2022-23 में कैपिटल गेन दिखाने वाले विक्रेता का TDS AY 2023-24 में दिख जाए। नतीजा? फॉर्म 26AS या AIS में मिसमैच हो जाता है और क्रेडिट नहीं मिलता। फॉर्म 71 इसी गड़बड़ी को ठीक करता है। यह एक इलेक्ट्रॉनिक आवेदन है, जो आयकर अधिनियम की धारा 155(20) के तहत काम करता है।
फॉर्म 71: कौन और क्यों भरे?
फॉर्म 71 कौन भर सकता है? टैक्स एक्सपर्ट्स बताते हैं कि यह उन टैक्सपेयर्स के लिए है जिन्होंने किसी असेसमेंट ईयर में इनकम (जैसे लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन) घोषित कर टैक्स चुका दिया, लेकिन TDS बाद के साल में जमा हो गया। उदाहरण के तौर पर, अगर FY 2021-22 में प्रॉपर्टी बिकी और TDS FY 2022-23 में जमा हुआ, तो विक्रेता फॉर्म 71 भरकर क्रेडिट AY 2022-23 में ले सकता है। महत्वपूर्ण बात: इसे TDS कटौती वाले वित्तीय वर्ष के अंत से 2 साल के अंदर फाइल करना जरूरी है। मसलन, FY 2023-24 में कटा TDS तो 31 मार्च 2026 तक आवेदन करें।
फॉर्म भरने की आसान प्रक्रिया
फॉर्म भरने की प्रक्रिया बेहद सरल है। इनकम टैक्स e-filing पोर्टल पर लॉगिन करें, ‘e-file’ > ‘Income Tax Forms’ > ‘Form 71’ चुनें। यहां PAN, नाम, असेसमेंट ईयर (इनकम वाला), फाइनेंशियल ईयर (TDS वाला), TDS राशि, गलती का कारण और सेल डीड की कॉपी अपलोड करें। AO (असेसिंग ऑफिसर) आवेदन जांचकर रिकॉर्ड अपडेट करता है, जिससे 26AS में क्रेडिट दिखने लगता है। देरी होने पर ब्याज बचता है और रिफंड प्रक्रिया तेज होती है।
ITAT दिल्ली का ऐतिहासिक फैसला
हाल ही में ITAT दिल्ली ने एक अहम फैसला सुनाया, जो टैक्सपेयर्स के लिए मील का पत्थर है। एक नॉन-रेजिडेंट ने सितंबर 2021 में प्रॉपर्टी बेची, AY 2022-23 में 20.99 लाख का LTCG दिखाया। खरीदार ने TDS गलती से अगले साल जमा किया, CPC ने क्रेडिट अस्वीकार कर दिया। टैक्सपेयर ने फॉर्म 71 भरा, लेकिन राहत न मिली। ITAT ने साफ कहा कि कैपिटल गेन हस्तांतरण वर्ष में ही टैक्सेबल है, खरीदार की गलती से विक्रेता को नुकसान नहीं। सेल डीड और फॉर्म 71 के आधार पर पूरा क्रेडिट AY 2022-23 में देने का आदेश दिया।
विशेषज्ञ सलाह और सावधानियां
टैक्स एक्सपर्ट्स सलाह देते हैं कि हमेशा सेल एग्रीमेंट, चालान और 26QB की कॉपी सुरक्षित रखें। NRI मामलों में सेक्शन 195 लागू होता है, लेकिन फॉर्म 71 सामान्य डील्स के लिए कारगर है। पोर्टल पर स्टेटस ट्रैक करें, अस्वीकृति पर अपील करें। इस सुविधा से लाखों टैक्सपेयर्स को राहत मिलेगी, खासकर रियल एस्टेट बूम के दौर में। प्रॉपर्टी डीलरों और होमसेलर्स को तुरंत फॉर्म 71 का लाभ उठाना चाहिए, वरना समयसीमा निकल जाएगी।
